不動産の購入・新築時、保有中、売却・相続・贈与など譲渡時に発生するトラブルの対処法と解説。トラブル事例・判例の紹介も。 行政書士高田事務所・金森合同法務事務所
不動産のトラブル
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  不動産のトラブルホーム > 不動産購入のトラブル解決 > 建物の売買における瑕疵担保責任

建物の売買における瑕疵担保責任

  1. 瑕疵担保責任の基本的な考え方
  2. 不動産業者が売主の場合
  3. 新築住宅の場合
  4. 参考条文(民法・宅地建物取引業法・品確法)

瑕疵担保責任の基本的な考え方

欠陥住宅を購入した場合の購入者救済として、基本的な考え方は、民法566条3項、570条に規定されています。

建物物件に欠陥(瑕疵)があった場合、欠陥(瑕疵)に気づいてから1年以内に、

  • 契約の解除(欠陥のために購入目的が果たせない場合のみ)
  • 損害賠償請求

を売主に対してすることができます。

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不動産業者が売主の場合

売主が宅地建物取引業者(不動産業者など)の場合、物件引渡しから2年以上の瑕疵担保責任を負う特約以外の買主に不利になる条項は無効になります。(宅地建物取引業法40条)

基本的な考え方(民法)は知ってから1年以内ということでしたが、物件引渡しから2年以上の期間を瑕疵担保責任を負うことにしたこの規定は、強行規定といって、これに反する特約などは、たとえ、個別に契約していたとしても無効になります。

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新築住宅の場合

購入物件が新築住宅の場合、売主や請負者は、引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負います。(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)94条、95条)

ただ、10年の間に売主や請負者が倒産などして、瑕疵担保責任を負うことができない場合、買主は不利益を負うことになります。これを回避するために、新築住宅の建築会社や販売会社などに、保険加入または保証金の供託(積み立て)を義務づける法律ができました。

平成21年10月1日以降に引き渡された新築住宅に対して適用されています。この法律によって、住宅購入者は、瑕疵の補修などの費用について、保険会社に請求または供託金の還付請求を行うことができるようになりました。

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参考条文(民法・宅地建物取引業法・品確法)

民法566条、 (地上権等がある場合等における売主の担保責任)

売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

3  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

民法570条 (売主の瑕疵担保責任)

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

宅地建物取引業法40条(瑕疵担保責任についての特約の制限)

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条 において準用する同法第566条第3項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2  前項の規定に反する特約は、無効とする。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)94条、 (住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例)

住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法第634条第1項 及び第2項 前段に規定する担保の責任を負う。

2  前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

3  第1項の場合における民法第638条第2項 の規定の適用については、同項 中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条第1項」とする。

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)95条(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)

新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条 において準用する同法第566条第1項 並びに同法第634条第1項 及び第2項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第1項 及び第2項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第1項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。

2  前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

3  第1項の場合における民法第566条第3項 の規定の適用については、同項 中「前2項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条第1項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

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