不動産の購入・新築時、保有中、売却・相続・贈与など譲渡時に発生するトラブルの対処法と解説。トラブル事例・判例の紹介も。 行政書士高田事務所・金森合同法務事務所
不動産のトラブル
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  不動産のトラブルホーム > 不動産購入のトラブル解決 > 借地上の家を購入したが、地主とトラブル

借地上の家を購入したが、地主とトラブル

  1. 賃借権の譲渡は「地主の承諾」が必要
  2. 名義書き換え料の支払
  3. 裁判で「承諾に代わる許可」を得る
  4. 建物買取請求
  5. 契約解除と損害賠償請求

賃借権の譲渡は「地主の承諾」が必要

原則、借地権は、地主の承諾を得なければ他人に譲渡したり、転貸借することができません(民法612条)。

借地上の家屋・建物を購入する場合、敷地の賃借権も購入(譲渡)するわけですが、そのときに、家屋・建物の売主だけでなく、地主とも話し合いをして、家屋・建物を購入し、賃借権も譲渡してもらうことについて承諾を得なければなりません。家屋・建物を購入はしたけれど、地主とトラブルになり、承諾を得られないようなことにならないよう、事前に地主と承諾を得ておきましょう。

例外として、譲渡権利付の借地権を購入した場合は、地主は借地権の譲渡について事前承諾しているものとなりますので、購入時に許可など必要ありません。

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名義書き換え料の支払

地主がすんなりと承諾してくれない場合には、なんとか交渉をして、名義書き換え料(譲渡承諾料)を地主に支払って承諾してもらうようにします。名義書き換え料は通常借地権価額の1割〜1.5割程度です。通常は、売主負担のものです。

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裁判で「承諾に代わる許可」を得る

名義書き換え料の支払にも応じず、地主がどうしても承諾してくれない場合は、裁判所を利用して調停や借地非訟事件の手続きをして対応することになりますが、これも、本来は売主がやるべきです。

  • 調停では、
    調停委員の助言などによって、地主に対して借地権譲渡を認めるよう勧めてもらえます
  • 借地非訟事件の申立では、
    鑑定委員会の意見などを取り入れた適正な名義書き換え料の支払を条件に「承諾に代わる許可」というものを出してくれます(借地借家法19条)

「承諾に代わる許可」が得られれば、地主の承諾は必要なく、借地権は買主に移転します。ただ、地主が自分で使用するために必要な場合は借地権の買取を申し立てることができます。

「承諾に代わる許可」は、地主の単なる嫌がらせや名義書き換え料の法外な高額要求などを制限するためにある制度であり、地主とは仲良く承諾を得て借地権を得るようにすることが原則であることを忘れてはいけません。

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建物買取請求

承諾に代わる許可を得る前に、地主が、借地権無断譲渡を理由に売主との間に借地契約を解除し、土地の明け渡しを要求してきた場合は、地主に対して「建物を時価で買い取りするよう請求する」ことになります。(借地借家法14条)

時価といっても、借地権価額全額が認められるわけではなく、建物価格とその時代場所による付加価値が少々斟酌される程度になります。

建物買取請求書サンプル

貴殿は、平成10年8月26日神奈川県茅ヶ崎市○○町○○○○番、宅地100平米を○○氏に対して借地権設定をされ、右地上に○○氏が家屋を建築し所有しておりました。

平成23年8月26日右建物を私が○○氏より買受け、右土地の賃借権を譲り受けたところ、貴殿は賃借権の譲渡を承諾されませんでしたので、右賃借地上に存する家屋を時価をもって買い取りすることを請求いたします。なお、時価は○○円が相当と思います。 本書面到達日より7日以内に通知人までご回答くださいますようお願いいたします。

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契約解除と損害賠償請求

地主とのやりとりが面倒であったり、そのような問題のある家屋を所有することにストレスを感じる場合もあります。そうであれば、売主との家屋売買契約を解除し、既にかかった登記料など契約に付随した一切の費用の賠償と家屋の売買代金の返還を請求します。

そもそも、借地上の建物を売却するにあたっては、借地権譲渡が大前提となるわけで、それが不能であるまま売却することは、売買契約上、売主の債務不履行にあたり、買主は契約解除と損害賠償請求をすることができるのです。

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