不動産の購入・新築時、保有中、売却・相続・贈与など譲渡時に発生するトラブルの対処法と解説。トラブル事例・判例の紹介も。 行政書士高田事務所・金森合同法務事務所
不動産のトラブル
不動産購入・新築時、保有時(立ち退きや運用)、贈与・相続時、売却時におきるトラブルの解決方法と、不動産にまつわる基本的な知識から豆知識まで解説をします。また、不動産投資・資産運用に関するご相談についても専門家が回答します。
  
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  不動産のトラブルホーム > 不動産購入のトラブル解決 > 不動産の他人物売買

不動産の他人物売買

  1. 他人物売買の契約は有効
  2. 一部他人物の売買の場合
  3. 契約解除権・代金減額請求権・損害賠償請求権の時効

他人物売買の契約は有効

通常、売主は売主が所有している不動産を売りますが、売主の所有でない不動産を売る場合があります。このような、土地、建物(家屋)が売主の所有物でない場合の不動産売買契約でも、契約は有効です。(民法560条)

このとき、売主はどのような義務を負うかというと、当然ですが、本来の所有権者から買主に所有権を移転する義務(債務)を負います。もし、本来の所有権者から移転させることができなければ、買主は他人物売買をした売主に対して、

  1. 契約を解除することができる。
  2. 既に支払い済みの金銭返還請求ができる。
  3. 買い損なったことによる損害賠償請求ができる。

以上の3つの要求をすることができます。

ただし、買主が契約時にこの契約が他人物売買であることを知っていた場合は、3の損害賠償請求はすることはできません。

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一部他人物の売買の場合

土地や建物の所有者が数人いてその代表者と契約したつもりが、実際は他の所有者は売却に応じないという場合があります。

そのような場合は、

  1. 代金減額請求権を行使して、売却の意思のある所有者の持分のみを購入することができる。(民法563条1項)
  2. 一部では目的を達成できない場合には、売買契約の解除をすることができる。(民法563条2項)
  3. 購入できなかったことによる損害賠償請求をすることができる(民法563条3項)。

以上の3つの要求をすることができます。

こちらも、買主が契約時に、一部他人物であることを知っていた場合には、3の損害賠償請求をすることはできません。

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契約解除権・代金減額請求権・損害賠償請求権の時効

契約解除権、代金減額請求権、損害賠償請求権は、買主が善意のとき(他人物売買であることを知らずに契約したとき)は、他人物であることを知ったときから1年以内に行使しなければ消滅時効にかかります。

また、悪意のとき(契約時に他人物売買であることを知って契約したとき)は、契約時から1年以内に行使しなければ消滅時効にかかります(権利を失います)。(民法564条)

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