不動産の購入・新築時、保有中、売却・相続・贈与など譲渡時に発生するトラブルの対処法と解説。トラブル事例・判例の紹介も。 行政書士高田事務所・金森合同法務事務所
不動産のトラブル
不動産購入・新築時、保有時(立ち退きや運用)、贈与・相続時、売却時におきるトラブルの解決方法と、不動産にまつわる基本的な知識から豆知識まで解説をします。また、不動産投資・資産運用に関するご相談についても専門家が回答します。
  
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  不動産のトラブルホーム > 建物に関する基礎知識 > 建ぺい率、建ぺい率違反

建ぺい率、建ぺい率違反トラブル

  1. 建ぺい率とは
  2. 建ぺい率違反の建物への措置
  3. 建ぺい率違反の建物を購入してしまった場合

建ぺい率とは

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。たとえば、建ぺい率30%である場合は、敷地面積が100uであれば、30uの建築面積以内の建物を建てるということになります。

建築基準法に定められている建ぺい率一覧表

用途地域 建ぺい率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
30%、40%、50%、60%
工業専用地域には住宅は建てられません。
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
30%、40%、50%、60%
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
50%、60%、80%
商業地域
80%
近隣商業地域 80%
工業地域
準工業地域
60%
工業専用地域 30%、40%、50%、60%

・特定行政庁指定の角地、建ぺい率制限10%増加
・防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率制限10%増加

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建ぺい率違反の建物への措置

建ぺい率違反の建物は、建築基準法9条1項の違反建築物に当たるため、

  • 工事施工の停止
  • 一定の猶予期限をつけて以下の措置
    ・除去
    ・移転
    ・改築
    ・増築
    ・修繕
    ・模様替え
    ・使用禁止

など、違反を是正するために必要な措置をとるよう行政が命じることができます。(事前に措置種類とその理由は通知されます)

ですから、建ぺい率違反をして家屋を建てたり、また、建ぺい率違反の家屋を購入することはとてもリスクがあります。

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建ぺい率違反の建物を購入してしまった場合

建ぺい率違反は隠れた瑕疵(欠陥)

建ぺい率違反があることを知らずに家屋を購入した場合、隠れた瑕疵(購入時に気づかなかった欠陥)があったことになり(民法570条)、売主に責任を問うことができます。

・簡単な修繕、改築で建物購入目的が達成できる場合
   損害賠償請求をすることができる

・家屋の除去、移転、大きな改築が必要な場合
   売買契約の解除、損害賠償請求をすることができる

隠れた瑕疵(欠陥)にならない場合とは・・・

建ぺい率違反であることを知った上で購入した場合や、買主の過失によって知らなかった場合は、隠れた瑕疵(購入時に気づかなかった欠陥)とはならないため、損害賠償請求も、契約解除もすることはできません。

>>隠れた瑕疵(欠陥)、建物の瑕疵担保責任

建ぺい率違反家屋の契約解除についての裁判例

建ぺい率30%の土地に、70%の建物を建築し売買した場合であったため、物件購入目的を果たすことができないとし、買主からの売買契約解除を有効であるとしました。

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