行政書士高田事務所  
内容証明郵便のことは内容証明研究会

信頼の声
内容証明郵便の基本
時効と債権回収
内容証明と慰謝料請求
内容証明と労働問題
内容証明と悪徳商法
内容証明書と不動産
敷金返還・家賃・購入
地主・大家の悩み解決
-メルマガバックナンバー-
更新料は有効(判例)
口頭での契約条件トラブル
更新料は返還せよ
建築士とのトラブル
住宅問題その後
立ち退き料はいくら?
-新聞提供記事-
欠陥住宅の修繕費
アパートの円満立退き
-オススメ書籍-
賃貸借参考書籍
-Q&A-
投資用マンション購入?
退室時の敷金返還
賃貸アパート立退き料
賃貸トラブル解決
不動産トラブル解決
借地借家法の解説
不動産の税金
内容証明と相続問題
交通事故
ペットトラブル
告訴・告発
多重債務
契約解除・損害賠償
民 法
消費者契約法
おすすめ書籍一覧
新聞提供記事
無料相談・お問い合わせ

なにがなんでも!
内容証明研究会



バックナンバー一覧
カテゴリ別一覧
Powerd by
まぐまぐ

お気に入り(IE)
はてなブックマーク
Yahoo!ブックマークに登録yahoo!ブックマーク



高田が共著で執筆しました

内容証明研究会 > 内容証明研究会メルマガ一覧 > 第12号 立退き料はいくら?

立退き料はいくら?

今回は建替えに伴う立退きの問題について、大家さんには、立ち退き料を低く抑えるヒントをお伝えします。そして、今現在、立退きを迫られて困っている方の、今までのいきさつと、これからについて、載せています。

今回のメルマガは少し長いですが、ぜひ、皆さんには最後まで読んで頂きたいと思います。この問題はいろいろな要素を含んでおり、普通の、民間の立退きとは、事情が違います。マスコミでも何度か報道されていますが、これからの、高齢化社会や不況、諸々の問題が、立退き問題として現れています。行政と国民とのあり方に一石を投じています。

第12号 立退き料はいくら?大家さん必見。

ここ2,3ヶ月の間で、3つの立退き問題に関わらさせていただきました。

ひとつは、ボロアパートを建替えたい。というもの。
2つめは、建替えのために、突然立退きを迫られて困っているもの。
3つめは、土地売却のため、住人に立ち退いてもらいたいというもの。
です。

老朽化を理由に立退きを迫る場合、その建物が構造的に住居として機能しないくらい荒廃していないと、立ち退きの正当理由になりません。しかし、ある程度古くなったら建替えたいというのも、大家の人情。

そこで、立ち退き料を支払って、住民に出て行ってもらう。という方法をとることになります。この、立ち退き料ですが、一般的には6ヶ月分の家賃が相当とされているようですが、法律で決められた金額というわけではなく、慣習として「6ヶ月くらい」ということになっています。

しかし、この不況で、そんな多額の立ち退き料を支払えない場合、立ち退き料をもっと抑え、立ち退き期間も2〜3ヶ月のうちにすることを考えてみました。

通常の賃貸契約では、6ヶ月前に契約の解除通知を出さなければならないことになっています。ですが、解除通知の内容証明には、「もし、○月○日までに出て行ってくれたら、立ち退き料○○万円支払います。」というように、立ち退き料を大家さんからのオファーとして捉えてもらえるような書き方をしてみましょう。

住民に「それなら、できるだけ早く引っ越そう」と思ってもらえる条件を提示し、お互いが良い気持ちで、円満に立ち退いてもらえる方法を考えて下さいね。

実際に、このように内容証明を書き、立ち退き料は予定金額の半額〜3分の2程度で済んでしまったこともあります。

内容証明は事実を伝える為だけのものではありません。
相手の心を動かすことができるような文章を書けば、相手をそのように動かすことができるのです。「相手の気持ちを考える。」ということは内容証明を書く上で、とても大切なことです。

今すぐ相談する!  このページの一番上へ

第12号 ある日突然に、立ち退けと言われて。(by鈴木方山)

■ある日、突然に「立て替えるから立ち退いてくれ」と住人が言われる。
よくある話です。でも相手が民間でなく行政だった場合、事は面倒です。民間ならば「お客様商売」ですから、大家さんもいろいろな事を心得ていますが、これが行政となると、下手をすると、その怠慢で誠意のない体質のせいで、全くの素人の大家さんよりも対応が酷かったりするのです。私は今、そのトラブルの渦中にいて、東京の台東区の区長を相手に抗議をしています。場所は東京都台東区にある「忍岡住宅」(しのぶがおかじゅうたく)です。

■そもそも、どうしてこうなってしまったかと言いますと、私の住んでいる区営の団地は40年も前のものなので、世帯主の3分の2ぐらいは60歳以上です。そしていわゆる年金生活者であったり、私も含めて低所得層の人達です。

ところが区の「建て替え計画」を聞いてみると、現家賃の3倍とか4倍にはね上ります。傾斜家賃制度で家賃補助をするから、10年かけて正規の家賃になるという補償なのですが、あまりの値上がりに住人は呆然としました。また台東区はその施行を「(財)不燃建築公社」に委託し、53年間の「一般定期借地権契約」をするので、実質的には区はその住宅の管理を「放棄した」という事です。
あとは天下りの巣食う、こうした財団法人に任せてしまったという事です。
しかもまだ、さら地にもなっていないので、区と不燃建築公社は正式な事業契約すらもしていない。それなのに、もう既に地盤調査のボーリング作業を始めているのです。

■この計画案では、「区営だろうから新築後も都営住宅と同じぐらいの家賃だろう」との住人の予測を遥かに超えて、はね上がり、もう「ただの高級マンション」になってしまうことから、この事を区議会に抗議しましたが住人の声を一切無視です。

そこで、マスコミなどに打診をしたり、取材を受けた結果、皆さん口を揃えて言ったのは「こんなものは区政の理念に全く反するもので、住人を完全に無視した建設計画だ」というものです。でも、そういう計画に限って、区の中では「定住対策」とか命名されているものなのです。実際には区民を区から追い出してしまうような計画なのに。

■さて、こうした場合、当然立ち退く場合には、新築後に、またそこに戻ってきて「住む事を希望する世帯」と、完全に「別のところに立ち退く人たち」に別れます。そして、大問題なのは戻って来る人達の為に、区は「仮の住居」をほとんど用意しなかった事です。47世帯いるのですが、約2年の建設中に待機するための仮の住居はわずか7戸、あとは「自分で探してくれ」と言うのです。

●そして今、区と反対派の住人が争っている「最大の問題点」は、通達から立ち退きまでの「期限」です。これがとても行政とは思えない違法なやり方なのです。この団地は「旧借家法」の適応を受けます。そして3年で更新するという「期間の定めがある」契約です。こうなると大家である区は、住人に対しては、その住人の契約期間が満了する日の1年から半年前に、更新の拒絶通知をしなくてはなりません。ところが台東区がやった方法は次のようなものでした。

今年の6/30に寝耳に水の状態で住人は「立て替え計画の説明」を受けました。そして来年の3/31までに立ち退けと言うのです。実質9ヶ月しかない。
フットワークの軽い若い世代ならともかく、40年もここに住んでいて、高齢者で身寄りがなかったり、親戚と疎遠だったり、寝たきりで介護を受けていたり、痴呆になってきてる老人もいますから、そんな簡単に移転など出来ません。

そこで反対派は、建設や取り壊しに反対しているのでもなく、補償金に異論を唱えているのでもなく、「準備期限をあと1年延ばして欲しい」と言っているだけなのです。
ところが、行政は全くそれに応じません。たったの1日の延期も認めません。

なぜ来年の3月なのかと質問すると、区に言わせると「お子様のいる世帯の新学期などを考慮して」などと「奇麗事」を言うのですが、これはとんだ大嘘です。だってこの団地に高校生までの子供がいる世帯はほんの僅かなのです。だから3/31という期限は、区の経理の都合や、区の役員の任期がそこで切れるというような「区の都合による期限」なのです。しかも3月は年間でも最もアパートなどが見つけにくい時期です。そんな時期に住人を放り出すわけです。

●さてここで「法律違反」の問題にまた戻りますが、区の通達方法は借家法26条に完全に違反していました。そして入居者はいろいろな時期に契約しているのでその満了日はバラバラです。そうなると区が一方的に来年の3/31に立ち退けと言っても、世帯によっては、その通達が違法に遅すぎたり、また今年の4月に3年の更新をしたばかりの世帯もあるので、そういう世帯はまだ契約が3年先まであるのです。にもかかわらず、台東区はそれらを全部無視して、中途解約の請求を内容証明で全世帯にしてきました。

「公団の強引な追い出しでさえも、住人の2年の契約が切れるのを待ってからやるのに、それをまだ契約途中で切るなんて、信じられない事だ」と、ある弁護士も言っていました。そもそもこの団地の立て替え問題には「特異性」があります。「定期借家権」でなくて旧法の契約の場合、普通は賃貸契約が切れた後にそこで継続している「居住権」を巡って、その立て替えに「正当事由があるかないか」の争点で散々に何年も裁判などで争うものです。ところがここは、まだ契約が3年もある世帯や、契約継続中の世帯、通達が遅すぎて、そのまま「期間の定めのない契約で」法定更新された世帯などが、混在してしまっています。つまり普通なら法律で定められた期間にちゃんと「更新拒絶」の通知をしてから立ち退かせるべきなのに、それもなく、いきなりの解約請求です。

●これには内容証明で抗議しましたが、区は「更新料を払っていないから更新契約ではなく、期間の定めのない契約だ」と言い張るのです。そんな馬鹿な話はありません。ここの住宅の条例にも「使用期間は3年」と明記してあります。

際、そうやって更新の手続きを3年ごとにしてきたのです。ところが区は「期間の定めがない契約だから通知から半年で立ち退かせられる」と言い張るのです。「それに区長が必要だと判断したら明渡し請求が出来ると、住宅の条例にも書いてある」という理由も言ってきましたが、「そんな、区長が必要と判断したら、なんていう全く「具体性のない条文」を、区が都合よく解釈しても無効です」とも内容証明の中で言いました。

すると、区は、「補償金を手厚く出しているんだ」と言い張ります。確かに補償金は提示されていますが、その内容はあくまでも「合法的な追い出し」だった場合の「最低金額」にすぎません。それで、こんな「脱法」行為を相殺する事は絶対に不可能なのです。

●ですから、これをお読みの大家さんの方は、もしも一世帯への立ち退きを頼む場合とか、あるいは建物の取り壊しなどの時には、くれぐれも法律を踏まえた通達を住人の皆さんに、「誠意」を持って「明確に」説明をしてあげてください。

私見ながら、法律というものは、脱法のために悪用をしない限りにおいては、「人間の当たり前の権利」を守るものです。それが本来の法律の存在意義です。それは貸す側、借りる側、双方に公平に、その権利を保護するためのものです。

●たとえば、私達は、今、契約更新したからにはその更新で「あと3年は住める」という安心を得ていたのです。契約というのは居住者が、安心を得るためのものです。いつ、追い出されるか解らないのでは、「暮し」にはなりません。
だから、法律はそのために「期間を定めた契約」という条文を設けたのです。

借りる側には、かなり不利となる、最近の「定期借家権」ですらも、それは家主に、たとえどんな理由があっても、「契約満了前」の解約などは出来ません。それなのに、この台東区は、「老朽化」だの「区の財政のため」だの「土地の有効利用」だの、あげくには、「定住対策促進」などの美辞麗句を理由として、並べて、結果的には、法律を全く無視し、弱者や高齢者を、違法に立ち退かせようとしているわけです。

◆現在、既に10/22付「毎日新聞朝刊」と、10/1発売の「財界展望」で、ここの住宅問題が行政の横暴として記事になりました。現在、某テレビ局からも企画として取り上げるという連絡がありました。行政の横暴に対しては、住人は弱いものです。マスコミはいろいろと批判をされることもあり、私もいいイメージは無かったのですが、こうした時に、助力を求めると、マスコミというのは、本当に丁寧な取材をしてくれます。

特に、「もともと権力を監視するのがマスコミの義務である」、という事を彼らも基本的な理念と自負として持っているので、こうした行政の暴挙に対しては、「マスコミに悪く利用されないように」だけ住人が気をつければ、ある意味では弁護士さんたちとは又「別の角度」から相手と戦うための協力関係を結べる場合があるのです。

むろん、これは今回のケースは、私が借家人の立場ですが、逆に大家さんもまた、どうしようもない局面では、報道関係者の助力を活用する事でトラブルを解決へと導ける場合もあるかもしれません。ただし、今回の私のケースは、行政が相手ですので、マスコミも動きましたが、個人の借家人を相手にするとなると「ゴミ屋敷問題」「暴力団の居座り」などでもないと、マスコミはすっ飛んでは、こないかもしれませんね。

■なお、この区と住人のトラブルの詳しい内容は、
以下↓のリンクに資料があります。

【区議会で否決された陳情書】
http://www.mumyouan.com/m/mu-8.html#h23
          2002/11/23 鈴木方山 記

今すぐ相談する!  このページの一番上へ

 

賃貸借・土地家屋・住宅メルマガ一覧





高田が共著で執筆しました


告訴告発・刑事事件
ペットトラブル解決
債権回収方法と手続
男女の慰謝料請求サイト
エステクーリングオフ中途解約
デート商法クーリングオフ代行手続き
解約どっとネット
労働基準法解説
自転車事故慰謝料請求
自動車事故慰謝料請求
賃貸トラブル解決
不動産トラブル解決
相続手続,遺産分割協議
成年後見制度の解説
尊厳死の宣言書
債務整理4つの方法

事務所概要 | プライバシーポリシー | リンクについて |  ホーム
  Copyrigh(C) 2004-2014 行政書士高田事務所 , All rights reserved.  
無料相談 内容証明研究会 お客さまの声 事務所概要 内容証明研究会 無料相談 無料相談