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家賃の滞納

家賃の滞納によって即契約解除とは言い切れません。1ヶ月滞納したから契約解除なのか、3ヶ月滞納したから退去なのか・・そもそもその滞納期間の根拠が不明確だからです。

居住用の建物の賃貸借契約においては、賃貸人が一方的に定めた契約事項を賃借人が承諾するかどうかだけのもので、もともと、賃貸人と賃借人は平等ではありません。この不平等を是正するため、賃貸契約においては、いくつかの制限事項を設けて、できるだけ賃貸人と賃借人が平等な立場で契約が成立するようにしています。

家賃の滞納による契約解除は、現実的には、契約書に記載されているからといってその通りに実行することはできず、賃貸人と賃借人との間に信頼関係が破綻してしまった・・というような状況になってはじめて契約解除ができると解釈されています。判例では、賃貸人と賃借人の間の信頼関係に重きを置いているのです。

つまり、賃貸借契約においては、借主の居住権を守るために、単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、賃貸人と賃借人の間の信頼関係がなくなってしまったのかどうかを判断して、賃貸人からの契約解除を認めています。

仮に、賃貸契約に家賃を1ヶ月分滞納した場合には即時契約解除・・という契約条項があったとしても、それだけですぐに適用されるわけではなく、借主に家賃の支払い能力があるにもかかわらず家賃を滞納し続け、大家さん側から何度も督促したにもかかわらず、それでも数ヶ月以上も滞納を続けた場合には契約解除もやむを得ないこととなってしまいます。

つまり、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破綻したと判断された場合に、はじめて契約解除することができるわけです。

家賃滞納を理由に大家さんから契約解除するには、通常3ヶ月程度の家賃滞納実績が必要とされています。

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