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不動産の二重売買

  1. 二重売買は違法ではない
  2. 不動産は登記が対抗要件
  3. 供託、処分禁止の仮処分
  4. 二重売買を防ぐには仮登記仮処分

二重売買は違法ではない

不動産売買契約をして、自分が購入したつもりになっていても、売主が手付倍返し(民法557条)をして契約解除を求め、もっと高く買い取ってくれる買主のほうに売りたい、ということがあります。

残念ながら、このような二重売買は違法ではなく、時として、よくあることです。

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不動産は登記が対抗要件

二重売買をされたときに、誰が本当の所有者かということを争うことになりますが、早く契約をしたほうとか、早くお金を支払ったほうということではなく、「どちらが早く自分の名義に登記をしたか」(民法177条、不動産登記法6条)ということで、所有者が決まります。

このように第三者に自分の不動産であることを主張するための対抗要件は、不動産の場合「登記」になります。

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供託、処分禁止の仮処分

購入が決まったら、早く代金を支払い登記させますが、売主が代金を受け取らない場合は、「供託」という方法で、代金を供託所に預け、支払ったことと同じ効果を作ることになります。

そして、登記しなければなりませんが、売主の協力を得られないわけですから、裁判所で「処分禁止の仮処分」をしましょう。

これは、この不動産は自分のものであるから他の人の登記を受けないようにしてくださいという旨の処分です。もちろん、裁判所がする決定ですから、売買が成立しているという証拠が必要になります。

売買契約書があれば一番ですが、なければ、手付け金支払の証書や証人の報告書、自分も上申書を作成するなどして、売買契約成立を証明します。

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二重売買を防ぐには仮登記仮処分

不動産登記は本来、登記権利者(買主)と登記義務者(売主)が共同して申請することになっています。しかし、仮登記の場合は仮登記義務者の承諾書があれば仮登記権利者が単独で登記申請することができるのです。

二重売買をされないようにするためには、仮登記仮処分の手続き(不動産登記法33条)をするのが確実ですが、これは、契約書や承諾書などで、仮登記の合意がなされていることが必要です。

仮登記仮処分とは

登記義務者が登記申請に応じない場合や、仮登記申請の承諾書をくれない場合の救済措置として、仮登記権利者が不動産所在地の地方裁判所で仮登記原因を疎明、申請し、仮登記仮処分命令を出してもらう制度です。

そして、この仮登記仮処分命令の決定正本を持って、仮登記仮処分の登記をすることができ、仮登記としての順位を保全することができます。

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 第四節 定期借地権等

第3章 借家

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 第二節 建物賃貸借の効力

 第三節 定期建物賃貸借等