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購入した家屋が引渡し前に滅失(火事、災害、地震など)

  1. 売主に責任・原因がない場合
  2. 売主に責任・原因がある場合

売主に責任・原因がない場合

購入した家が、引渡し前に火事などで焼けてしまった場合

法文上原則)

家屋滅失(焼失など)の原因が売主にない場合は、売買契約は成立しているため、買主は家が住める状態でなかったとしても、代金全額を支払う義務があります。

危険負担の債権者主義(民法534条)

1.特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。

2.不特定物に関する契約については、第401条第二項の規定によりその物が確定した時から、前項の規定を適用する。

実務上)

契約成立以後は家屋購入者がすべての責任を負うという、民法の規定は物件買主にとってあまりにも不利益な規定です。

ただ、この規定は任意規定といって、個別に特約を結ぶことによって、当事者同士の意思決定のほうを優先することができる規定ですから、通常は、危険負担の時期などを引き渡しと同時にするなど特約を締結することで、買主・売主の危険負担の公平性を保つようにします。

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売主に責任・原因がある場合

物件の引渡しをできなくした理由が売主にある場合は、当然ですが、債務不履行となり、責任は売主が負うことになります。

債務不履行時にどのように解決するかは、原則としては、既に受け取っていた代金等は返還し、また、買主に損害が出ているようであれば、売主は、損害賠償請求を受けることになります。(民法543条)

実務上は、引渡し不能となった時期によって、どうするかなど、契約時に決めておくことが多いです(手付けの倍返しなど)。

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