不動産のトラブルホーム > 借地借家法の条文解説 > 第3章借家 第三節定期建物賃貸借 > 第38条 定期建物賃貸借

-条文目次- | 定期建物賃貸借(38条) | 取壊し予定の建物の賃貸借(39条) | 一時使用目的の建物の賃貸借(40条)

定期建物賃貸借 (借地借家法第38条)

  1. 借地借家法第38条
  2. 期間定めのある建物賃貸借を公正証書で契約を交わす場合
  3. 1年以上の定期建物賃貸借契約の期間満了通知義務
  4. 居住用の建物賃貸借契約の賃借人からの解約
  5. 借賃増減請求権は適用除外
  6. 一時使用目的の建物の賃貸借について

借地借家法第38条 条文

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。

 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

 第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。

 第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。

 前2項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

 第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない.

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期間定めのある建物賃貸借を公正証書で契約を交わす場合

契約の更新がないことを定めることができます

第26条第29条の建物賃貸借契約に関する規定は第30条で強行規定とされていますが、この場合には契約が優先されるということになります。また、第29条1項の1年未満の期間定めのある契約は期間定めがない契約とみなすという規定も、適用されません)

また、このような賃貸借をする場合は、大家は借主に対して、契約更新がないこと、期間満了によって、建物の賃貸借が終了することを書面にして渡し、説明しなければなりません。この説明を怠った場合は、契約更新がないこととする定めは無効になります。

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1年以上の定期建物賃貸借契約の期間満了通知義務

期間定めのある建物賃貸借を公正証書で契約締結をする場合は、更新しないことができますが、この場合で、契約期間が1年以上の場合は、大家は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対して「期間満了による建物の賃貸借契約が終了する」旨の通知をしなければ、契約期間終了を賃借人に対して対抗することができません。

6ヶ月前を過ぎてしまってから通知した場合は、その通知した日から6ヶ月後に対抗することができます。

通知が対抗要件となっていますから、この期間満了による建物の賃貸借契約終了についての通知は、内容証明郵便等で送付し、通知日、通知内容を証明できるようにしておくべきでしょう。

この通知について、賃借人にとって不利益な特約を締結した場合はそれは無効になります。

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居住用の建物賃貸借契約の賃借人からの解約

賃貸対象の床面積が200平米以下の居住用の建物の場合、

などの、やむを得ない事情があり、そこで住み続けることができなくなった場合に、解約希望の日より1ヶ月前に申入れをすることによって、契約期間内でも賃借人から解約申入れをすることができます。

賃借人のやむを得ない事情による解約申入れについて、賃借人にとって不利益な特約を締結した場合、それは無効になります。

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借賃増減請求権は適用除外

定期建物賃貸借契約の中で、家賃(借賃)の改定について規定がある場合は、第32条借賃増権請求権についての規定は適用しません。

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一時使用目的の建物の賃貸借について

第40条に38条の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない旨が規定されています。

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▼借地借家法の条文解説

借地借家法-目次

第1章 総則(趣旨・定義)

第2章 借地

 第一節 借地権の存続期間等

 第二節 借地権の効力

 第三節 借地条件の変更等

 第四節 定期借地権等

第3章 借家

 第一節 建物賃貸借契約の更新

 第二節 建物賃貸借の効力

 第三節 定期建物賃貸借等