不動産の購入・新築時、保有中、売却・相続・贈与など譲渡時に発生するトラブルの対処法と解説。トラブル事例・判例の紹介も。 行政書士高田事務所・金森合同法務事務所
不動産のトラブル
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  不動産のトラブルホーム > 不動産購入のトラブル解決 > 「手付金」と「履行の着手」

「手付金」と「履行の着手」

  1. 「手付け」とは
  2. 解約手付けで解約できる「履行の着手」
  3. 売主が不動産業者の場合の手付け

「手付け」とは

契約成立時に、売主と買主の間で授受される金銭や物を「手付け」と呼びます。

不動産売買の場合、一般的に手付金が支払われ、日を改めて物件の引渡し(履行)と残金の精算が行なわれます。

3種類の手付金

  1. 証約手付け
    契約が成立したことを証明する手付け
  2. 解約手付け
    買主が契約解除を望んだ場合に、手付金をそのまま売主に渡すことで契約解除でき(手金流し)、
    売主が契約解除を望んだ場合に、受け取っていた手付金と、同額の金銭を買主に渡すことで契約解除することができる(手金倍返し)
    どちらも、相手方が「履行の着手」をする前まで有効。
  3. 違約手付け
    売主・買主のどちらかが、契約違反をした場合に授受される。違約金の性質を持つ手付け

以上の3種類の手付金がありますが、特にどの手付けかを決めていない場合は、「解約手付け」と解されます(民法557条)

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解約手付けで解約できる「履行の着手」

解約手付けを利用して契約解除をしようとする場合、相手方が「履行の着手をするまで」という制限があります。(自分のほうが履行していることは問題になりません)

この「履行の着手」にあたる行為は、

売主の場合
  ・買主の要求に応じ、物件に買主のための仮登記をつける
  ・物件の一部または全部を引き渡す

買主の場合
  ・手付け以外に中間金や残金の支払をする

などが挙げられます。

農地売買での「履行の着手」に関する裁判例

  • 売主・買主両方が連署し、許可申請書を知事に対して提出したとき(昭和43.6.21)
  • 許可前でも、買主が残代金全額を支払い、提出したとき(昭和52.4.4)

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売主が不動産業者の場合の手付け

不動産取引において、売主が事業者である場合は、宅建業法によって手付けの意味が限定されます。

手付金について、売主・買主の間でどのような特約を定めようと、手付けは「解約手付け」としてみなされます。(宅建業法39条2項、3項)

この規定は、強行規定ですから、これに反する買主にとって不利益な特約や条項はすべて無効になります。

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