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高田が共著で執筆しました

内容証明研究会 > 土地・建物の立退き・賃貸敷金問題(借主・買主用)

土地・建物の立退き・賃貸敷金返還問題と内容証明

土地建物賃借・売買契約の問題や建築家や設計士とのトラブルも多くなっています。 敷金返還の通知は必ず内容証明で出しましょう。借主・買主が困ったときのページです。

敷金を返してくれない、、というトラブルから、家賃の値上げ拒否、増改築の申し込み、定期借家契約の更新、など、貸借にしても、売買にしても、土地・建物に関することは何か通知する場合は内容証明郵便でするのが、適当だと思われます。金額が大きいことですので、、、、土地建物に関する問題は、とてもたくさんあります。ですが、ここでは、よく質問をうけることの説明をします。民法ノート賃貸借売買のページも参考に!

自宅建築に関するご相談や欠陥住宅などのご相談はなるべく有料相談をご利用ください。m(__)m

新聞連載で、立ち退きに関する記事を書きました。2004年6月24日 ウイークリー情報誌 「TOUCH」 [身近なトラブルQ&A]

その1 不当な立退き要求には?

まずは、話合い

突然の立退き要求・・困りますね。その立退き理由が正当な理由なのかどうか、もし、そうでないなら、立ち退き拒否をしてもかまいません。が、基本は、お互い良い方向へ話を進めていくことです。条件を出し合って折り合いをつけましょう。

借地借家法は借り手が有利

事業用に借りているのか、居住用に借りているのか?にもよりますが、とにかく、借り手に有利な法律です。不当な立退き要求には応じない旨を内容証明郵便で出しておきましょう。

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その2 賃上げ請求を受けたとき

値上げのための4条件

  1. 固定資産税、都市計画税などの負担が増えた!
  2. 土地建物の価格が高騰した!
  3. 近所の家賃と比べて、安い!
  4. 家賃を増額しないという、約定をしていない。

これらの条件にあっていれば、家賃の増額請求をしてもかまわない。と、されています。

ですが、これによる値上げが借家人にそのまま強制されるわけではありません。しかし、これらに合致していなければ、反対に値下げ請求をしたり、値上げを拒否できます。もちろん、その意思表示(その、賃料値上げは不当でしょう。)をしなければなりませんし、その後、家主の対応次第で、裁判にまでもつれ込むこともあります。

 話し合いをして、自分が妥当だと思える金額を家主に持参し、受け取ってもらえなかったら、供託しましょう。その後は家主のアクションを待ちます。内容証明郵便で家賃の値上げ拒否と供託した旨を伝えましょう。  裁判をする前に、必ず調停をしなければなりません。

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その3 家賃供託をするときの注意事項

供託をできる場合というのが、民法494条に規定されていて、それによると、

  1. 借家人が旧家賃を家主に持参したのに家主が受取りを拒否した。
  2. 家主があらかじめ新家賃でなければ受け取らない旨を明らかにしているとき

のどちらかに限られています。

 ですから、旧家賃を持参したり、振り込みもせずに、突然供託してしまったときは、有効な供託とはいえませんので、賃料不払いを主張され、契約の解除をされるかもしれません。

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その4 大家さんが変ってしまったとき

家賃の支払をしなければ、契約解除されるおそれがありますので、新家主を捜しましょう。

賃料の支払は、たいていの賃貸契約書に「持参して支払う」と、書いてあります。ですから、もし、裁判になったときに取立債務なのか持参債務なのかが争われた場合、敗訴してしまうかもしれません。

 登記所で建物の登記簿謄本を閲覧し、新家主をさがします。未登記でしたら、しかたがないので、供託します。探したにもかかわらず、わからなかったときは、供託が許されます。

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その5 敷金返還要求!

自然消耗分は家主の負担で修繕しますので、特別汚れているわけでもないのにすべての壁紙やふすまを張り替えたり、不当なリフォーム代を差し引かれるいわれはありません。内容証明郵便で正当な敷金を返還してもらいましょう!

 関西方面では、敷金が「保証金」であるという意味合いが強いため、裁判でもなかなか返還要求がとおりません。それに比べ、関東では、返還されることが多いです。

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