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競売物件購入の方法と注意点

  1. 裁判所の競売物件情報
  2. 物件明細書閲覧コーナー備付資料ファイル
  3. 入札の手続き
  4. 短期賃借権の悪用
  5. 競売物件が借地上の建物の場合

裁判所の競売物件情報

競売物件は市場にある価格よりも低価格で手に入りやすいです。一般の人にとってはなじみがないかもしれませんが、誰でも競売に参加することができるように、民事執行法が施行されて競売物件の情報が公開されています。

まずは週刊住宅情報や日経新聞などで競売物件を確認します。

週刊住宅情報などに「裁判所の競売物件情報」という欄には

が、記載されています。

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物件明細書閲覧コーナー備付資料ファイル

競売物件情報の情報をよく吟味して、購入希望の物件を扱っている執行裁判所に行き、物件の事件番号を伝え、物件明細書閲覧コーナーに備え付けられているファイルから資料を取り出し、もっと詳しい内容を閲覧することができます。

このファイルでは、以下の3点が入っていますので確認します。

物件明細書

競売物件を買い受けたときに引き継がなければならない権利関係を明らかにしたものです。

競売申立の抵当権設定登記以前から賃借人がすでにいる場合、その賃借権を引き継ぎます。登記後の賃借人は買受人に対抗できないとされているため、引き継ぐ必要はありません。

また、短期賃借権がついている物件も避けましょう。
4.短期賃借権の悪用

現況調査報告書

実際に執行官が現地に立ち入って状況、占有者の有無などを調査した結果の報告書になっています。

評価書

物件の不動産価値を評価したもので、この評価書が裁判所の物件最低売却価額決定の資料になります。

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入札の手続き

購入したい物件の情報をしっかりと確認した後に、自分の入札価格を決めます。裁判所の最低売却価額の20%の保証金を裁判所に積み、入札します。

期日入札の場合

期日入札の場合は、入札期日に入札した後、そのまま開札が行われます

期間入札の場合

期間入札の場合は、入札期間内に入札所を執行官に提出(郵送でも可)し、開札期日に裁判所売却場で執行官が開札します。

最高価額を入札した人に対し、裁判所は売却許可決定し、決定確定日から一ヶ月以内の所定の日に残代金を裁判所に支払います。万が一、残金を払い込めない場合は、競売物件が手に入らないだけでなく、積み立てた保証金が没収されます。

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短期賃借権の悪用

短期賃借権は、建物について3年以内、土地については5年以内の賃貸借の権利ですが、この権利の場合、競売開始の「差押」登記以前に登記されるか又は使用を開始した場合は買受人に対抗できる(民法395条、602条)ため、競売妨害目的で短期賃貸借の契約を締結していることも多いのです。

競売で買受ようとする場合には、この短期賃貸借の権利がくっついていないか必ず確認し、もしついているようであれば、そのような物件は避けるようにしたほうが賢明です。

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競売物件が借地上の建物の場合

借地上の建物を競売で落札した場合、地主が新しい借地人を認めないというトラブルがある場合があります。

賃借権の譲渡を地主が認めない場合、「地主の承諾に代わる許可」というものを得るため、裁判をおこすことになります。裁判は代金支払から2ヶ月以内に行なわなければなりません。もちろん、調停で話し合いということも可能ですが、協議が整わない場合はどちらにしろ裁判になってしまいます。

>>借地借家法第20条 建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可

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第2章 借地

 第一節 借地権の存続期間等

 第二節 借地権の効力

 第三節 借地条件の変更等

 第四節 定期借地権等

第3章 借家

 第一節 建物賃貸借契約の更新

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 第三節 定期建物賃貸借等